Für jeden Neubau ist ein Bedarfsausweis Pflicht, der den Energiebedarf des fertigen Hauses aus Bauweise und Heizung berechnet.
Für den Energieausweis beim Neubau gilt: Wer neu baut, braucht immer einen Bedarfsausweis. Er wird gleich nach der Fertigstellung des Hauses ausgestellt (§ 80 Abs. 1 GModG). In der Praxis übernimmt das meist der Planer, weil er den Wärmeschutz Ihres Hauses ohnehin schon durchgerechnet hat.
Ja, für gewöhnliche Wohnhäuser gibt es keinen Ausweg. Das Gesetz formuliert es so: Wer ein Gebäude errichtet, hat einen Energiebedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 1 GModG). Zu finden ist diese Pflicht im Gebäudeenergiegesetz; seit dem Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 trägt es den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226).
Verantwortlich ist der Eigentümer, beim Neubau also meistens Sie als Bauherr. Es ist deshalb klug, bereits im Vertrag mit dem Planer schriftlich zu klären, wer den Ausweis erstellt.
Keinen Energieausweis brauchen nur wenige Gebäude, zum Beispiel sehr kleine Gebäude (§ 79 Abs. 4 GModG). Für ein normales Wohnhaus gilt die Pflicht also fast immer.
Der Bedarfsausweis rechnet aus, welche Energiemenge ein Haus bei üblicher Nutzung verbraucht. Dabei zählen Wände, Fenster, Dach, Dämmung und die Heizung des fertigen Gebäudes. Er gilt immer für das ganze Haus, nicht für eine einzelne Wohnung darin (§ 79 Abs. 2 GModG).
Die Alternative, der Verbrauchsausweis, scheidet beim Neubau aus. Er basiert auf den Heizkostenabrechnungen vergangener Jahre, und solche Abrechnungen existieren bei einem frisch gebauten Haus schlicht noch nicht.
Grundlage der Berechnung sind die Baupläne und der Wärmeschutznachweis. Mit diesem Nachweis belegt der Planer rechnerisch, dass das Haus die Dämm-Anforderungen einhält. Da ihm die Daten bereits vorliegen, ist er der naheliegende Ansprechpartner dafür.
Das darf nicht jeder. Das Gesetz zählt folgende Gruppen auf (§ 88 GModG):
Hochschulabsolventen, Meister und Techniker müssen zusätzlich einen dieser Punkte vorweisen: eine fachliche Vertiefung im energiesparenden Bauen, mindestens 2 Jahre einschlägige Praxis, eine Schulung nach Anlage 11 des Gesetzes oder eine öffentliche Bestellung zum Sachverständigen (§ 88 Abs. 2 GModG).
Wer trotz fehlender Berechtigung einen Ausweis ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Dafür kann eine Geldbuße von bis zu 10.000 € verhängt werden (§ 108 GModG). Erkundigen Sie sich also ruhig nach der Qualifikation Ihres Ausstellers.
Ausgestellt wird der Bedarfsausweis unverzüglich nach Fertigstellung, das heißt ohne schuldhaftes Zögern (§ 80 Abs. 1 GModG). Einen festen Termin nennt das Gesetz zwar nicht, doch der Ausweis gehört zum Abschluss des Bauvorhabens.
Anschließend bleibt er 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GModG). Geht das Haus in dieser Zeit in einen Verkauf oder eine Vermietung, reicht derselbe Ausweis weiter. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, und nach dem Kaufvertrag händigen Sie ihn ohne Verzug aus (§ 80 Abs. 4 GModG).
Klären Sie als Erstes mit Ihrem Planer, ob der Ausweis bereits Teil seines Auftrags ist. Nur wenn Sie den Ausweis separat beauftragen, fallen die üblichen Preise an.
| Haustyp | Bedarfsausweis mit Termin vor Ort |
|---|---|
| Einfamilienhaus | rund 300 € bis 500 € |
| Mehrfamilienhaus | etwa 500 € bis 1.500 € |
Diese Zahlen kommen vom ADAC. Holen Sie im Zweifel zwei Angebote ein, denn die Preise schwanken je nach Aufwand.
Zum 1. Januar 2027 treten geänderte Vorschriften für den Energieausweis in Kraft (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 9). Dann wird er digital und maschinenlesbar ausgestellt. Maschinenlesbar bedeutet: Ein Computer liest die Werte automatisch aus, etwa für ein Immobilienportal.
Wird Ihr Haus 2027 oder später fertig, bekommen Sie zunächst eine Datei. Auf Wunsch bekommen Sie den Ausweis aber weiterhin auch in Papierform (§ 79 Abs. 2 GModG 2027).
Wurde Ihr Ausweis noch vor dem 1. Januar 2027 erstellt, dürfen Sie ihn weiterhin verwenden (§ 112 Abs. 3 GModG 2027). Wird Ihr Haus also noch 2026 fertig, müssen Sie nichts neu beantragen.
Nein, auch später nicht als Ersatz. Ab 2027 setzt der Verbrauchsausweis den Energieverbrauch von 2 Jahren voraus, und die letzte Abrechnung darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 GModG 2027). Bei einem neuen Haus liegen solche Werte frühestens nach 2 Heizperioden vor, und bis dahin besitzen Sie den Bedarfsausweis längst.
Ja, sofern er einen Meistertitel im Anlagenhandwerk besitzt und außerdem eine Zusatzbedingung erfüllt – etwa 2 Jahre einschlägige Praxis oder die Schulung nach Anlage 11 (§ 88 GModG). Beim Neubau ist der Planer dennoch meist die bequemere Wahl, weil ihm die Bauteildaten bereits vorliegen.
Fehlt er bei Verkauf oder Vermietung oder wird er zu spät vorgelegt, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 € Geldbuße geahndet werden kann (§ 108 GModG). Ab 2027 gilt die Vorlagepflicht außerdem bei der Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags (§ 80 Abs. 3 GModG 2027).
